Konut Problemi, İmar Affı, Kentsel Dönüşüm, Emlak, Rant

 Ülkemizde ve diğer bir çok ülkede sanayi devrimiyle beraber köylerden kentlere göçler ağırlık kazandı. Bu göçler köylerden kendi şehir merkezlerine olabileceği gibi, iş imkanlarının çok olduğu büyük şehirlere yöneliktir. Bu şehirler; sanayi, hizmet, turizm vs alanlarda gelişme göstermiş yerler olmaktadır. Örneğin Kars'ın bir köyünde yaşayan insanlar Kars merkeze de göçebilir. Kars'a göre, görece daha gelişmiş Erzurum'a da göçebilir. Sanayi, turizm, hizmet sektörlerinin çok daha geliştiği batı ve güney batıdaki şehirlere de göç edebilirler. 

İstanbul başta olmak üzere, Kocaeli, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya gibi şehirler yoğun göç almaktadırlar. Göç alan yerler bir çok sıkıntıyla uğraşmak zorunda kalıyorlar. Eğitim, sağlık, kültürel, alt yapı yetersizlikleri, çarpık kentleşme gibi sorunlarla mücadele etmek zorunda kalıyorlar. Bu yazıda daha çok kentleşme ve mâli boyutu üzerinde durmaya çalışacağız.

Kars'ın köyünden tarlasını, ineğini vs satıp, 'fabrikada iş bulurum, sigortam da olur, ileride emekli de olurum. Hem çocuklarım da eğitim alır, ileride iş güç sahibi olur,' gayesiyle büyük şehirlere göç etmeye başlar insanlar. E bir de o şehirlerde tanıdıkları varsa, onlarda kol kanat gerer onlara. Göç meselesi bu şekilde başlar. Geldiği yerde bağı, bahçesi, tarlası pek de para etmez. Zaten kim alacak ki, herkes taşı toprağı altın olan büyük şehirlere göçüyor. Büyük şehirde ise arazi değerlidir. Öyle dönüm dönüm tarla alamaz. Alacağı 100 m2 arsadır. Sonra da üzerine maliyetlerden kısarak betonarme evini yaptıracak. Başını soksun yeter. Çalışır, sigortası da yatar, çocukları da okur, geçinir gider.

Batıda arazi değerlidir. Çünkü göç almakta, nüfus artmaktadır. Hâliyle talep de artmaktadır. Oralarda yeri olanlar, özellikle zamanında geniş yerler almış kişiler çok şanslıdırlar. Bir de aldıkları yerler imar böylesine yakınsa değmeyin keyflerine. Bu tip yeri olanlar ne mi yaptılar? İmar bölgesi olmasa bile yerleri parsellediler. Millete hisseli tapularla deyim yerindeyse kıç kadar arsa sattılar. 100-120 m2 arsa sattılar. Arsaları neden daha büyük yapsınlar ki! Orayı alabilecek adamların birikimi çok fazla değil çünkü. Bizim yer sahibi köşeyi döndü. Köyden gelen vatandaşımız ne yaptı peki? O da başını sokabileceği kadar, asgarî masrafla evini yaptı, içine girdi. Bu yapılaşmalar genelde seçime yakın zamanlarda yapıldı. Nedeni ise şu: seçim ayağına kimse bu yarım yamalak planlı yapılara dokunmaz. Öyle de oldu. Sonra ne buralara doğru düzgün hizmet gidebildi ne de doğru düzgün bir şehir düzeni oldu. Ülkemizde ise sürekli çıkan imar affı, imar barışı gibi şeylerle birçoğu resmi ya da yarı resmi hüviyet kazandı. 

Peki bütün bunların olma sebebi ne? Öncelikle köyden kente gelen vatandaşın yoksul olması. Bu adam zaten memleketinde yoksullukla boğuştuğu için kalkıp büyük şehirlere geldi. Üç beş kuruş parası da anca küçücük bir arsa almaya yetti. O paranın en az 3-4 katı parası olacaktı ki, bir apartman dairesi alabilsin ya da imarlı bir yerde güzel bir arsa alıp ev yapabilsin. İkinci sebep ise, imarsız araziyi parselleyip, küçücük arsaları daha fazla para kazanmak için satan yer sahibi. Millete 100 m2 arsa yerine 200 m2 arsa satsaydı, alan kişilerde yarısına evini yapsa, yarısı da yaşam alanları olsaydı ne olurdu? Bizim yer sahibi köşeyi dönemezdi. Üçüncü sebep/sorumlu ise seçim kaygısı nedeniyle bu sisteme göz yuman yerel yönetim. Merkezi yönetimlerin imar afları, imar barışları da bu çarpık kentleşmenin tuzu biberi oldu.

Şimdi ne yapılmak isteniyor? Hepimizin bildiği gibi kentsel dönüşüm. Söylentiler şu yönde: Müteahhitler oturduğunuz evleri dönüştürecek. 2 daireye 1 daire verecek. İstemeniz hâlinde daire başına daire verilecek ama vatandaş borçlandırılacak. Çünkü size daha sağlam ve sıfır daire veriyoruz. Üstelik müteahhitler de kâr etmeli, bu işi zararına yapacak hâlleri yok.

 Vatandaşın isteği ise şu: Daireme karşılık daire verilsin. Zamanında bu evi anca yapabildik, üstüne de dişimizden tırnağımızdan artırarak birkaç kat atabildik. O dairelerde de çocuklarımız oturuyor. Diğer türlü mağdur oluruz. Biz de çocuklarımızda zaten dar gelirliyiz, açlık sınırında yaşıyoruz. Borçlansak ödeyecek gücümüz yok. Ne kiraya çıkabilecek ne de başka ev alabilecek gücümüz yok, diyorlar. 

Hadi işin içinden çıkın, çıkabilirseniz. Kentsel dönüşümü hayrına yapacak müteahhit yok. Vatandaşın da borçlanacak gücü yok. Bir çok büyük şehrinde deprem bölgesinde olduğunu düşünürsek, kentsel dönüşüm yapılmadığı takdirde bu mahalleler risk altında. Müteahhitin zararına iş yapmaması için kat sayısı arttırılsa, bu da ayrı bir risk unsuru. Muhtemelen bunlara çözümler üretilecektir ama zamanında yapılan hatalar şimdi daha fazla maliyetle, kimsenin de tam olarak memnun olmayacağı şekilde çözülecektir.

Gelelim imarlı bölgelerde kat karşılığı yer verme olayına: Büyük şehirlerde bir arsanız varsa bu yerinizi %55-60'lara varan oranlarla kat karşılığı müteahhitlere verebiliyorsunuz. Diyelim bir arsanız var. Bu arsaya 10 daire yapılabiliyor. %50 kat karşılığı vermiş olun. O arsanıza karşılık hiç bir şey yapmadan 5 adet daireniz olacak. 5 adet de müteahhite kaldı. Müteahhit elindeki 5 dairenin satışıyla 10 dairenin masrafını çıkarıp, üstüne de kâr edecek. Tüketici olarak düştüğünüz durumu düşünün. Daire maliyetinin en az üç katını ödeyerek bir daire alabiliyorsunuz. Arsa sahibi ise kılını kıpırdatmadan 5 daire sahibi olabiliyor. Sizin göçüp geldiğiniz köyünüzde ise o arsanın 10 katı büyüklüğündeki tarlanız beş para etmiyor.

Konut edinirken bir diğer konu da kredi kullanımı. Artık peşin parayla konut alabilecek kaldı mı bilmiyorum. Üstte anlattığım müteahhit 5 dairesini satışa çıkarmış olsun. Bunu satışı, projeye başladığında henüz bina temeli atılmadan proje üzerinden satabilir. Projeyi tamamlayıp satabilir. Projeyi tamamlayıp, satışını bir emlak şirketine devredebilir. Neyse daireler ilana konulmuş olsun. Kredi oranları yüksek iken 2 milyona ilanda olan daire, kredi oranları düştüğü gibi yukarı yönlü fırlayabiliyor. Yani siz bankadan düşük faizli kredi kullansanız bile ödeyeceğiniz taksit hemen hemen aynı oluyor. Muhtemelen satış yapan bu ahlaklı arkadaşlar tüketicinin alım gücünün ne olduğunu biliyorlar.

En büyük değerin para olduğu yerde, bu ve başka sorunların girift bir yapıda olduğunu unutmamak gerekir ve çözümünün kolay olmadığını bilmek gerekir. Bu yazımızda var olan sorunlara yüzeysel olarak değindik. Bu sorunlar her yerde yaşanıyor diyemeyiz. Elbette sistemin, işleyişin güzel olduğu şehir örnekleri de var. Bütün şehirlerimizin planlı, bütün binalarımızım sağlam ve kullanışlı, bütün vatandaşlarımızın barınma ihtiyacının karşılandığı yarınlar dileyelim.